El contrato de compra de una casa no es válido sin licencia de primera ocupación

Martes 26 marzo 2013. En Sentencias, por Fernando Martín

(LA LEY 3583/2013)

Diario de Noticias, 25 Mar. 2013, Editorial LA LEY

El TS da la razón a una irlandesa y destaca la importancia de dar seguridad jurídica a los extranjeros.

El Tribunal Supremo ha dado la razón a la compradora de una vivienda en Marbella (Málaga) y ha confirmado la sentencia de la Audiencia malagueña en la que se admitió la demanda de la mujer, de nacionalidad irlandesa; se declaró resuelto el contrato y se ordenó a la vendedora devolver 108.792 euros, al carecer el inmueble de licencia de primera ocupación. Además, destaca la importancia de dar seguridad jurídica a los extranjeros que compran viviendas.

La Sala de lo Civil aplica en esta sentencia la reciente doctrina existente al respecto y dicta una resolución en la que vuelve a confirmar que la falta de la primera ocupación, aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, “ha de valorarse como incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la vivienda por parte del vendedor, a los efectos de posibilitar la resolución cuando su concesión no va a ser posible en un plazo razonable”.

La compradora alegaba que a fecha de la presentación de la demanda no sólo la vivienda carecía de dicho permiso sino que, además, el Ayuntamiento marbellí estaba revisando la licencia de obras por infracción urbanística grave al haberse edificado el complejo sobre unos terrenos calificados como unifamiliar adosada. La primera sentencia de un juzgado de primera instancia marbellí desestimó la demanda, pero la Audiencia revocó esta decisión y la admitió.

El Supremo confirma que el pronunciamiento de la Audiencia se ajusta a la doctrina, porque aunque las partes no contemplaron expresamente en el contrato el carácter esencial de la licencia, “la falta de ésta debe valorarse con ese carácter esencial y por ende permite justificar la resolución del comprador, habida cuenta que la existencia de irregularidades urbanísticas colocaban al comprador en una situación de incertidumbre”, han señalado en una nota de prensa.

En la sentencia, el alto Tribunal se precisa que la existencia de un expediente de revisión de oficio de la licencia de obras por el Ayuntamiento y una impugnación de la misma licencia por la Junta de Andalucía “no sólo generaba una total incertidumbre acerca de la obtención final de la licencia de primera ocupación sino que además suponía un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada”.

Asimismo, se precisa que el cumplimiento de la obligación de entrega “no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales”.

En la resolución se considera que la protección del derecho de propiedad se vería afectada “si el comprador de una vivienda de nueva construcción, inscrita en el Registro de la Propiedad sin apariencia alguna de ilegalidad urbanística, se viera obligado a aceptar su entrega y a pagar el resto del precio en unas circunstancias que lleguen hasta el punto de hacerle temer por una futura demolición de la vivienda”.

El Supremo destaca que si la seguridad de la propiedad inmobiliaria “es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles” al comprar una casa pero que adquieren “desde la confianza que les merece el sistema español”.

Asimismo, rechaza el argumento de la promotora en cuanto a la obtención de la licencia por silencio administrativo positivo, al indicar que es doctrina que “no se puede adquirir por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la legalidad urbanística”. Se apunta que no se puede tener en cuenta la posterior obtención del permiso porque es “muy reciente”, junio de 2012 cuando la vivienda fue adquirida en 2004 y finalizada en 2005. Informó Europa Press.

vía diariodenoticias.laley.es.

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